Actualización de Precio del Arrendamiento: LÍMITE LEGAL 2022

El Gobierno ha aprobado mediante real decreto-ley, de 29 de marzo, una serie de medidas entre las que se encuentra el límite a la actualización de los precios del alquiler.

En primer lugar detallamos los reales decreto-ley en los que se indica la limitación, así como el periodo de vigencia:

Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo

Referencia: BOE-A-2022-4972

 https://www.boe.es/eli/es/rdl/2022/03/29/6

“... Igualmente, respecto de los arrendamientos de vivienda se establece la limitación de la actualización de la renta. Teniendo en cuenta la evolución reciente del Índice de Precios al Consumo, se hace preciso adoptar medidas para evitar, en el marco de un mismo contrato, un excesivo impacto en las personas y hogares arrendatarios de vivienda, al utilizar de referencia para actualizar anualmente la renta un índice cuya evolución obedece a elementos del contexto nacional e internacional que son ajenos al ámbito de la vivienda, por lo que se considera necesario establecer una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, regulada en el artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, desde la entrada en vigor de la norma hasta el 30 de junio de 2022, de forma que, en defecto de acuerdo entre las partes, no pueda superar la actualización de la renta el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, que ofrece una evolución sujeta a una mayor estabilidad, en el contexto actual… ”

Esta medida se prorrogó mediante otro real decreto-ley hasta el 31 de diciembre de 2022.

Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio

Referencia:BOE-A-2022-10557 

https://www.boe.es/eli/es/rdl/2022/06/25/11

«Artículo 46. Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.

La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2022, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:

1. En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación. 

Se entenderá como gran tenedor a los efectos de este artículo a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

2. En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.»

Una vez detallada la normativa que compete, la primera pregunta que surge es: 

¿Qué es Índice de Garantía de Competitividad (IGC)?

Es una tasa de revisión de precios, que publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística. Se trata del dato corregido del Índice de Precios al Consumo (IPC) armonizado de la Eurozona.

Además, es el sistema a adoptar para la actualización de la renta del alquiler en el caso de que las partes no hayan pactado otro en el contrato de arrendamiento.

Los datos de los últimos meses de este índice figuran en la página oficial del INE:

Ahora conocemos el índice de garantía de competitividad pero:

¿Qué cifra debe aplicarse para la revisión de la renta de alquiler? 

Mientras las medidas aprobadas por el Gobierno de España estén en vigor (hasta el 31 de diciembre de 2022 por el momento) y en aquellos contratos que se haya fijado el IPC como índice para la actualización de precios, este queda relegado por el IGC y de la forma siguiente:

• Cuando la tasa de variación del IGC se sitúe por debajo de 0 por ciento, se tomará este valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación de la regla de no revisión. 

• Cuando la tasa de variación del IGC supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (BCE), se tomará este valor como referencia. De esta forma, se asegura que los contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo.

¿Y cuál es el objetivo a medio plazo de inflación anual del BCE?

El BCE lo ha fijado en el 2%.

En definitiva y a efectos prácticos, al tener que aplicar el IGC para la revisión del precio de alquiler, se está poniendo un tope de un 2% a todas las actualizaciones que se produzcan hasta el 31 de diciembre de 2022, independientemente de que el arrendador sea un gran tenedor o no lo sea y tenga fijado el IPC en el contrato de arrendamiento o no lo tenga.

El Consejo de Ministros aprobó el pasado 27 de diciembre de 2022 prorrogar el límite del 2% a la subida de los alquileres, que fue acordada el 29 de marzo de ese año.