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ALQUILER DE TEMPORADA - ALQUILER VIVIENDA HABITUAL
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la que define el alquiler de vivienda habitual y el alquiler temporal también llamado de temporada.
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una
edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de
vivienda del arrendatario.
2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al
mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios
arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento
que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del
establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas
celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para
ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa,
asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Ejemplos de alquiler temporal son:
● Alquiler temporal vacacional, ya sea en verano o en invierno.
● Alquiler temporal por obras en la vivienda habitual del arrendatario.
● Alquiler temporal por causas laborales durante un periodo de tiempo determinado.
● Alquiler temporal para estudiantes durante el curso escolar.
Por tanto, es la naturaleza del arrendamiento la que define si estamos frente a un contrato de arrendamiento de temporada o de vivienda habitual y no la duración.
Y esta es una de las diferencias más importantes (y la que influirá en los derechos del inquilino) entre dichos tipos de arrendamientos:
● Si se celebra actualmente un contrato de arrendamiento de vivienda, el inquilino podrá permanecer en la misma hasta cinco años si el arrendador es persona física o siete años si es persona jurídica, aunque se haya hecho constar en el contrato un tiempo inferior. (artículo 9 LAU).
● Si se trata de un arrendamiento de temporada, el contrato termina cumplido el plazo fijado.
Muchos propietarios creen de forma errónea, que establecer una duración inferior a un año en el contrato de arrendamiento indica que es temporal o de temporada. Es más, podría considerarse fraude de ley, si se demostrara que la residencia de la persona o de la familia era o es permanente y que la situación resultaba conocida a la firma del contrato, declarándose nulas las cláusulas que en el contrato temporal existieran, especialmente en cuanto a la duración del contrato se refiere.
Ejemplos de sentencias al respecto:
● Audiencia Provincial de Granada (Sección 3ª), sentencia de 1.03.2016
“La burla de la duración mínima, o de la prórroga obligatoria para el arrendador, en los contratos de arrendamiento sujetos a Ley especial, mediante la creación simulada de un contrato de arrendamiento de temporada, es antigua y examinada desde hace tiempo por la jurisprudencia, señalando por ello la STS de 5 de junio de 1963 que la interpretación literal del contrato no puede impedir su justa y lógica interpretación, que no puede desproteger a la parte más débil, a la que se encamina el amparo normativo.
En el contrato de arrendamiento objeto de litigio, sobre una vivienda, se estableció, en términos generales, que es de temporada, sin indicarse, ni justificarse en las actuaciones, que ocupación estacional, circunstancial, sin vocación de permanencia en el tiempo, trataba de satisfacerse, no siendo capaz el arrendador de expresar el motivo de esta temporalidad, que parece, por la documental practicada (que simplemente corrobora la testifical, pese a su interés en la cuestión litigiosa), que se impone en otros contratos en el mismo edificio donde figura la demandante como arrendadora, aunque no exista razón alguna para ello.
Por tanto, como en la situación examinada por la STS de 26 de marzo de 1997 , enjuiciando una relación arrendaticia que guarda indudable similitud con el caso aquí enjuiciado, sin constar que clase de “temporada” es específicamente esa tan larga, que como también aquí, era de 11 meses, empleándose la expresión “arrendamiento de temporada”, en este contrato y en otros donde interviene la misma arrendadora, pese a no existir ninguna mínima especialidad en los arrendamientos de viviendas para excluirlos del ámbito de aplicación del artículo 2 de la LAU , no existiendo en autos ninguna prueba sobre la necesidad de la arrendataria de ocupar el inmueble por un periodo formado en conjunto, o durante el cual efectúe alguna cosa, acreditándose solo, convenida una “temporada” de once meses, que dentro de un año no representa más singularidad en el arrendamiento que el no uso de la vivienda durante un mes, debemos establecer que la mención a la concertación del arrendamiento como de temporada era simulada, y no puede evitar la debida aplicación del plazo mínimo de duración de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda establecidos en la ley especial. Por tanto, solo cabe confirmar la sentencia apelada, que desestimó la demanda de extinción del plazo de duración pactado.”
● Audiencia Provincial de Cáceres (Sección 1ª), sentencia de fecha 20.11.2015
“Las alegaciones expuestas por la parte apelante en esta sede recursiva carecen absolutamente de relevancia a efectos de justificar este tipo de contrato, hasta el punto de que la problemática es notablemente más sencilla; esto es, no se trata de un contrato de arrendamiento de temporada porque el objeto del contrato no es una “temporada”, sin más.
Si se examina el tenor el artículo 3.2 de la Ley 29/1.994, de arrendamientos urbanos puede comprobarse que el referido Texto Legal considera como arrendamiento para uso distinto del de vivienda”:
“2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”.
Es decir, la temporada no se concibe como un lapso temporal determinado por las partes, sino que se contempla como temporadas preconstituidas que, habitualmente, se corresponden con periodos vacacionales, como expresamente indica el precepto refiriéndose a la temporada de “verano”.
Y éste no es el caso que se somete a la consideración de este Tribunal, donde la duración del contrato no es una “temporada” sino un año natural (del 15 de Septiembre de de 2.013 al 15 de Septiembre de 2.014) y se pacta una renta mensual, no conjunta en función de la temporada de que se trate.
Por consiguiente, es correcta la naturaleza jurídica que el Juzgado de instancia, en la Sentencia recurrida, ha atribuido al negocio jurídico controvertido, habilitan – como arrendamiento de vivienda (no de uso distinto del de vivienda) - ….”
¿Qué se debe incluir en el contrato de alquiler por temporada?
La duración: la deben pactar el arrendador y arrendatario. Se debe especificar la fecha de entrada y de finalización de contrato.
Como hemos visto antes, la ley no exige un mínimo ni un máximo de tiempo (puede ser un alquiler de unos pocos días o de varios años). Lo importante es justificar la razón de la temporalidad: contrato laboral, un tratamiento médico, estudios, vacaciones con fecha de salida, ...
Debe quedar claro que no es la residencia habitual y por tanto los inquilinos no pueden empadronarse en la vivienda de alquiler temporal.
En el contrato debe figurar el domicilio habitual del inquilino y la dirección donde está empadronado, que no es la del inmueble del contrato de alquiler temporal.
En principio no hay prórrogas en este tipo de contratos, a no ser que las partes hayan acordado expresamente la posibilidad de hacerlo en determinados términos y condiciones.
La finalización del contrato de alquiler de temporada antes de tiempo se debe notificar al arrendador con un mínimo de 30 días de antelación.
El inquilino y el propietario están obligados a cumplir la duración del contrato que firmó en su momento. Sin embargo, ambas partes pueden acordar que el inquilino se marche en algunos supuestos, siempre que aparezcan en el contrato de forma clara.
En el caso de que el inquilino no cumpla lo establecido, el contrato podrá resolverse a favor del arrendador. Se puede indicar cuál es la penalización económica si el inquilino no entrega las llaves de la vivienda una vez se acabe este.
La fianza en este tipo de contratos es de dos mensualidades, según el Artículo 36 de la LAU, mientras que en los contratos de vivienda habitual es de un mes.
La renta será libremente establecida por las partes al igual que su revalorización y se debe definir si en ella van incluidos o no, los gastos de comunidad, de suministros (luz, agua, gas, wifi,...), etc.
Otras cláusulas pueden ser: si se admiten o no animales de compañía, el número máximo de personas que van a ocupar la vivienda, penalizaciones económicas para el caso de que se produzca un incumplimiento de contrato, etc.
Incumplimiento de contrato de alquiler temporal.
El contrato puede terminar antes de la fecha establecida en el contrato en el caso de que se produzca un incumplimiento de este. Las razones son varias:
● Impago de renta
● Realizar actividades nocivas, peligrosas o molestas para otros vecinos.
● Ocasionar daños en el inmueble u obras no autorizadas por el propietario.
En los contratos de alquiler temporal no existe la posibilidad de desistimiento a diferencia de los de vivienda habitual que puede producirse pasados seis meses.
Si hay que acudir a una reclamación judicial por falta de pago, o expiración del término, la base está en el art. 250 de la Ley Enjuiciamiento Civil, sin que afecte para nada a los arrendamientos normales, que tienen sus grandes impedimentos, a tenor del RD LEY 11/2020, ratificado por otros y últimamente por la Ley de Derecho a la Vivienda.
ALQUILER DE TEMPORADA - ALQUILER TURÍSTICO O VACACIONAL
El alquiler de vivienda habitual y el de temporada, están sujetos a La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que el alquiler turístico o vacacional no
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de La Ley de Arrendamientos Urbanos:
Artículo 5 apartado e). Arrendamientos excluidos.:
“La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.
Es decir, las diferencias son:
● Si, además de la vivienda, se prestan servicios de limpieza, lavandería, gastos de luz, agua, etc., estamos ante un alquiler turístico.
● La comercialización del alquiler turístico se lleva a cabo por canales especializados.
● Además, las estancias en el alquiler vacacional suponen un periodo de tiempo más corto que en el de temporada. pudiendo contemplarse estancias de 1 o 2 noches y normalmente no superan el mes (en algunas comunidades 2).
MUY IMPORTANTE: El art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal,
Este artículo establece que la comunidad, por acuerdo de los 3/5 de propietarios y cuotas, podrá prohibir el uso de vivienda como «arrendamiento turístico».
Por el contrario, la comunidad de vecinos no puede prohibir el alquiler de temporada.
Dentro de España, la legislación sobre alojamientos turísticos está regulada por cada una de las diferentes Comunidades Autónomas.
Son los Ayuntamientos y las Comunidades Autónomas las que deben marcar los requisitos necesarios para que en una vivienda se pueda realizar alquiler turístico o vacacional.
Algunos requisitos pueden ser:
- Disponer de calefacción y agua fría y caliente
- Ventilación directa al exterior.
- Plano de evacuación de la vivienda
- Viviendas amuebladas y equipadas
- Hojas de reclamaciones a disposición de los usuarios.
- Teléfono de atención permanente.
Los alquileres turísticos han de contar con licencia que les permita ejercer su actividad y registrar la propiedad en el Registro de Turismo de su Comunidad Autónoma.
FISCALIDAD
El arrendamiento de vivienda, así como el de alquiler temporal tributan ambos como rendimiento de capital inmobiliario en la declaración de la renta (IRPF)
Diferencias:
● El arrendador de vivienda para uso temporal no podrá acogerse a la reducción del 50% contemplada por la Ley de IRPF ya que solo se contempla para “supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda”.
● Cuando se trate de vivienda de alquiler por temporada se tributa en IRPF diferente en función de los periodos siguientes:
○ En los que la vivienda está ocupada (y genera ingresos): se suman los ingresos recibidos por el arrendamiento y se le restan los correspondientes gastos, ajustados al tiempo alquilado.
Ejemplo: Si una vivienda se ha alquilado durante el mes de agosto, se incluirá el 100% de los ingresos y se restará el 1/12 valor de los gastos ocasionados en el año.
○ En los que no está la vivienda alquilada: Es Hacienda la que imputa una renta que se tributa directamente en nuestra declaración de IRPF por propiedad de un inmueble no destinado a la vivienda habitual. Se calcula como un 1,1% del valor catastral del inmueble (o 2% si el valor se ha revisado hace más de diez años), en proporción a los días que no está alquilado y por tanto está “a disposición del titular”.
Ejemplo: En el caso anterior, deberemos incluir la vivienda, con su correspondiente referencia catastral, e indicar como destino la clave 3, “A disposición de sus titulares y arrendador”. En la sección de Inmuebles arrendados, seleccionaremos la opción “otros rendimientos anteriores”, por no ser un alquiler de vivienda habitual sino ocasional. Además, hay que indicar que días no ha estado alquilado que en este caso serán 334 días (365 menos el mes de agosto).
● Por regla general el alquiler de temporada está sujeto al IVA, pero exento. No se tendrá que presentar ni liquidar el impuesto.
● Para los alquileres turísticos el arrendador tiene condición de empresario y por tanto si están sujetos a IVA.
● Los rendimientos derivados del alquiler turístico son, con carácter general, rendimientos de actividades económicas.
GASTOS DEDUCIBLES alquiler de temporada y de vivienda habitual
La lista de esos gastos, tanto para el alquiler de temporada como el de vivienda habitual, es:
● Los suministros de luz, agua, gas o telefonía, si estos no se repercuten al inquilino.
● Los gastos de la comunidad
● El IBI
● Tasas de basura
● El seguro de la vivienda.
● Los intereses de la hipoteca, si la hubiera.
● Los honorarios a una inmobiliaria, y conforme a lo que marca la nueva ley de alquiler, se desgravan como gasto.
● La amortización del inmueble será el 3% del importe mayor de entre el valor catastral y el coste de adquisición de la vivienda.
● Se puede amortizar un 10% del valor del mobiliario durante un plazo máximo de 20 años. Esto incluye los electrodomésticos.
Para el caso de alquiler de temporada, es clave distribuir los gastos en función de los periodos en los que la vivienda ha estado alquilada. Así, en el caso de los suministros, las facturas a incluir deberían ser las de los meses en los que se han obtenido ingresos. El resto de importes deben ajustarse al tiempo que la vivienda se ha alquilado.
Ejemplo: Si la vivienda ha estado arrendada 1 mes, importes como el de la cuota de seguro, el IBI o la depreciación (que son anuales) deberían incluirse al 8,34 % (1 mes alquilado / 12 meses del año)
GASTOS DEDUCIBLES alquiler vacacional.
Por regla general, se pueden desgravar los gastos vinculados con el inmueble (igual a los de alquiler temporal), y también todos los gastos afectos a la actividad. Por ejemplo, las cotizaciones a la Seguridad Social, los gastos que suponen tener un empleado contratado para que ayude en la gestión del negocio, las comisiones de las plataformas turísticas, gastos de reparación, …
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