Costes asociados a la Compraventa de un inmueble

Comprar o vender una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona y por tanto, es fundamental conseguir que éste proceso sea lo más satisfactorio posible. Para ello es necesario conocer de antemano todos los gastos e impuestos que esta operación conlleva, con el objetivo de saber el beneficio neto de tu venta o el coste total de tu compra.

Cada caso es diferente pero los gastos e impuestos más habituales, son:

GASTOS

1. Certificado Energético de la propiedad. Por ley no se puede escriturar o hacer publicidad sin este certificado. Este coste es por cuenta del VENDEDOR.

2. Honorarios de las agencias inmobiliarias o los asesores inmobiliarios. Suelen estar entre el 3% y el 5% del valor final de la venta y habitualmente son por cuenta del VENDEDOR. Con ello se cubren los gastos de publicidad, de asesoramiento, la gestión de las visitas y el tiempo utilizado para todo ello.

3. Tasación. Es una gestión obligatoria si el comprador necesita de una hipoteca para la compra de la vivienda, ya que el Banco te dará el préstamo en función de ese valor. Es por cuenta del COMPRADOR y su coste suele oscilar entre los 250 € y los 600 € en función de las características del inmueble a comprar (superficie, antigüedad,etc.).ç

4. Notaría. Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y su cuantía depende del importe del inmueble, aunque puede incrementarse por aspectos de la operativa notarial: el número de copias, extensión de la escritura, asiento presentación, etc. Es por cuenta del COMPRADOR.

5. Registro de la propiedad. Son los gastos de inscripción de la compraventa de la vivienda. Los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble. Es por cuenta del COMPRADOR:

6. Gestoría. El gestor administrativo realiza todos los trámites necesarios hasta la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad. Es por cuenta del COMPRADOR. El precio del servicio no está regulado como en la notaría.

7. En el caso de que la vivienda objeto de la compraventa tenga una hipoteca, el VENDEDOR tendrá que pagar una cancelación anticipada. El porcentaje a abonar a la entidad bancaria, dependerá de las condiciones firmadas con ella. Además habrá que proceder a la cancelación registral, lo que conlleva abonar los honorarios del notario, el registro y el gestor.

IMPUESTOS

Lo primero que hay que tener claro es que las viviendas de obra nueva y las de segunda mano, están sujetas a distintas cargas impositivas.

La principal diferencia entre ambas, radica en que si compras una vivienda de obra nueva, pagarás el IVA y si compras una de segunda mano, pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

1. IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA). En las viviendas de OBRA NUEVA, al COMPRADOR le corresponde pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido. Su importe es del 10% sobre el valor de compra con carácter general y de un 4%, en las Viviendas de Protección Oficial. También hay que tener en cuenta que si la vivienda se transmite conjuntamente con una plaza de garaje o trastero se les aplicará el mismo tipo impositivo al que esté sujeto la vivienda.

2. En el caso de las viviendas de SEGUNDA MANO, el COMPRADOR debe abonar el IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS (ITP) en lugar del IVA. Es un porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y este depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, el cual varía entre el 6% y el 10%. En el caso de Madrid el porcentaje aplicable es del 6%.

3. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos asociados a la compraventa de una vivienda. En el caso de que estemos comprando una casa de OBRA NUEVA, este impuesto sería por cuenta del COMPRADOR. El tipo a aplicar varía en función del valor escriturado y varía entre el 0,5% y el 1,5% en función de la comunidad autónoma. En el caso de una vivienda de SEGUNDA MANO, el coste del impuesto de AJD sobre las escrituras de la hipoteca lo asume, por ley, el BANCO.

4. Siempre que se vende una vivienda sale a colación el pago de la plusvalía. Al hablar de ella, debemos tener en cuenta que se trata de dos impuestos diferentes: la plusvalía municipal y la plusvalía fiscal. La primera la regula cada ayuntamiento de forma local. La segunda es competencia estatal y tributa en el IRPF.

• Impuesto de plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava la revalorización del suelo y se deberá abonar obligatoriamente al ayuntamiento correspondiente.El plazo para pagar la plusvalía municipal por la venta o donación de una vivienda suele ser de 30 días hábiles en la mayoría de los ayuntamientos. Este impuesto es por cuenta del VENDEDOR .En el caso de venta del inmueble, si se produce pérdida y se demuestra, no se pagará este tributo.

El 10 de noviembre de 2021 entró en vigencia un nueva forma de calcular la base imponible de la plusvalía municipal. Desde entonces, los contribuyentes pueden elegir entre dos métodos diferentes: uno basado en la plusvalía real y otro que calcula el incremento "objetivo" del valor del terreno. La decisión de elegir uno u otro depende de cuál resulte más conveniente para el propietario.

El basado en la plusvalía real calcula la base imponible de la forma siguiente:

• • • Base imponible = (Valor de transmisión - Valor de adquisición) x Porcentaje del valor catastral que corresponde al terreno

Si el contribuyente elige el método objetivo para calcular la base imponible de la plusvalía municipal, solo tendrá que multiplicar el valor catastral del suelo al momento de la venta, por un coeficiente que determina cada ayuntamiento y depende del tiempo durante el cual el vendedor ha sido dueño de la vivienda con un máximo de 20 años atrás.

• • • Base imponible = Valor catastral del suelo x Coeficiente

• Además de la plusvalía municipal hay que tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida con la venta del inmueble, o Plusvalía fiscal. Esta ganancia es sobre el inmueble completo. Se calcula por la diferencia entre precios de compra y de venta, descontando el importe pagado por la plusvalía municipal. La paga el VENDEDOR.

La venta de la vivienda habitual puede quedar libre de impuestos si el importe recibido se emplea en la compra de otra casa en el plazo máximo de dos años. Para obtener este beneficio fiscal hay que manifestar esta intención en la declaración de la renta del año de la venta.

5. Impuesto de Bienes Urbanos (IBI): Es un impuesto de carácter local que grava la titularidad de cualquier bien inmueble. El impuesto lo devenga la Hacienda Local, en general, el 1 de enero de cada año y es este punto el que puede causar ambigüedad, ya que siempre le corresponde al propietario del inmueble, en ese momento, estar al corriente del pago del IBI.