Segunda Vivienda para Vacaciones ¿Una buena inversión?

Muchos de nosotros nos hemos preguntado alguna vez si sería buena idea comprar una segunda residencia en esa zona que tanto nos gusta. Ya sea la playa, la montaña o aquel pueblo con tanto encanto, la pregunta es siempre la misma:

¿Es una buena inversión?

En este artículo vamos a dar una serie de pautas para ayudarte a tomar una decisión.

En primer lugar y antes de nada, debes confirmar que compartes las dos afirmaciones siguientes:

1. Me gustaría pasar la mayor parte de mis vacaciones anuales y festividades en un mismo lugar.

2. Y quiero hacerlo durante muchos años.

Si no estás de acuerdo con ellas, entonces NO compres una segunda residencia. No va a ser una buena inversión para tí.

Los motivos por los que la gente comparte ambas frases son variadas:

• La logística de viajes con niños y personas mayores, es más sencilla si vas a tu propia casa; por ejemplo “comer en “casa” siempre es más barato y sano.

• Disponer de muchos días libres para disfrutar fuera de tu ciudad.

• La idea de cambiar de residencia habitual, a esa vivienda, en una futura jubilación.

• Posibilidad de teletrabajo.

• ¿Qué mejor que una inversión que, además de permitir su disfrute, reduce el gasto en vacaciones? 

España es un país de turismo gracias a su buen clima y estupendas playas. Por ello es posible disfrutar de tu vivienda de vacaciones y además, alquilarla para obtener ingresos por ella. Lo mismo sucede con el turismo rural.

La inversión en una vivienda muchas veces se acaba recuperando con el tiempo. En general los bienes raíces tienden a subir de precio; frente al dinero empleado en hoteles que no se va a recuperar de ningún modo.

Es obvio que la decisión depende del bolsillo, de los gustos de cada uno e incluso de la edad o situación familiar, pero cuanto mejor esté la vivienda, cuanto más nueva sea y mejor ubicada o de mayor calidad, más fácil será sacarle rentabilidad y mejor se venderá en el futuro.

Eso sí, requiere reflexión y sobre todo, capacidad financiera porque:

• Requiere un desembolso importante o recurrir a financiación.

• Al precio de compra hay que sumarle impuestos y gastos de gestoría/notaría.

• Tiene costes anuales: comunidad de vecinos, suministros, IBI, tasas locales, seguro del hogar, etc.

• Hay costes de mantenimiento, averías y reformas.

• Tributa en la declaración de la renta. Una segunda vivienda paga IRPF, tanto si se va a alquilar como si no. La fiscalidad es distinta por lo que la explicaremos un poco más a continuación.

FISCALIDAD IRPF

1. Solo por tener una segunda vivienda para uso personal debes realizar una imputación de rentas en el IRPF que asciende al 2% del valor catastral del inmueble o el 1,1% en el caso de que el valor catastral se haya revisado en los últimos 10 años.

2. Si destinas la segunda vivienda a alquiler por temporadas, debes tener en cuenta que los ingresos tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario según los días alquilados.

3. A los ingresos obtenidos por el alquiler se pueden deducir una serie de  gastos. La lista de esos gastos (prorrateados para los días alquilados) son:  suministros de luz, agua, gas o telefonía (si estos no se repercuten al inquilino), el IBI, el seguro de la vivienda o los intereses de la hipoteca, si la hubiera.

En este artículo NO vamos a considerar que dicha vivienda:

1. Se rentabilice como alquiler turístico. Esto es cuando ofreces alguno de los servicios propios de la industria hotelera (cambio de ropa de cama y baño, limpieza periódica del inmueble, atención continuada al cliente,...). Implica una tributación especial como rendimiento de actividades económicas.

2. Decidas que no vas a utilizarla durante unos años y la alquilas a otra persona para que la use como vivienda habitual. La fiscalidad en este caso es la más ventajosa posible ya que a los ingresos obtenidos, le descuentas los gastos y le aplicas una reducción del 60% al rendimiento neto.

Ahora pongamos números a todo esto.

CALCULADORA RENTABILIDAD SEGUNDA VIVIENDA.

En esta calculadora se ha considerado lo siguiente:

1. Años de Inversión: es el tiempo previsto de posesión de la vivienda. Como toda “inversión” le damos un plazo de temporal. Cuánto más largo sea, mayor rentabilidad final.

2. Días al año de alquiler de la vivienda: ¿durante cuánto tiempo al año pondremos la casa en alquiler? Puede ser cero si así lo consideras. 

3. IPC anual: Es cierto que cada año será diferente pero utilizaremos una media. Nosotros hemos establecido un 2%.

4. Costes inversión inicial: Aquí hay que añadir todos los gastos pagados hasta que la vivienda es de nuestra propiedad y está lista para su disfrute.

5. Valor vivienda a fin de inversión: como no sabemos de antemano cuál será, hemos considerado que es el precio NETO de compra y le hemos añadido el IPC anual acumulado durante los años previstos de inversión.

6. Valor catastral: Si lo conocemos perfecto, si no calcula el 40% del precio neto de compra.

7. Tipo Impositivo IRPF: ¿Que porcentaje pagamos normalmente en el Impuesto de la Renta?

8. Gastos al año: Incluimos los gastos de mantenimiento anual (es una media ya que habrá años que sean 0 y otros en los que se produzca una reforma o avería importante). También aparecen los apartados de impuestos.

9. Ingresos: Se debe incluir tanto los de alquiler (si los hubiera) como el ahorro que tenemos al no tener que pagar alojamiento para nuestras vacaciones.

10. Rentabilidad anual y al final de la inversión: Este es el resultado que buscamos, la respuesta a la pregunta inicial ¿es una buena inversión?